En résumé : A la suite de l’Arrêt du 12 avril 2018 de la Cour de Justice de l’Union Européenne, la valeur locative peut être reprise comme base imposable (en lieu et place du loyer et des avantages locatifs) si le bien est donné en location à des personnes physiques qui ne les affectent pas à des fins professionnelles.
Base imposable : Pour des immeubles donnés en location, la base imposable est en principe le loyer brut après déduction éventuelle des impôts étrangers afférents à ces revenus. Dans la déclaration d’impôt, il faut rependre le revenu locatif net et avantages locatifs, peu importe l’utilisation faite du bien immobilier par le locataire (utilisation privée ou professionnelle) (Cfr. Com.I.R.92 nr.7/20).
La Belgique mise en demeure par la Commission européenne :
Sauf pour la location commerciale, le traitement fiscal diffère fortement selon que le bien immobilier est situé en Belgique ou à l’étranger pour un immeuble mis en location à des personnes physiques :
En Belgique, on reprend le revenu cadastral indexé majoré de 40% ;
A l’étranger ce sont les loyers et avantages locatifs obtenus.
La Commission européenne a envoyé le 22 mars 2012 un avis motivé à la Belgique arguant que la situation en place aboutissait à taxer les revenus issus d’immeubles étrangers pour 50% de leur valeur de marché, alors que seuls 20% à 25% de la valeur de marché des immeubles belges est prise en compte (revenu cadastral). La Belgique a donc été sommée d’apporter les modifications nécessaires à sa législation fiscale jugée discriminatoire.
En pratique, et dans l’attente d’une adaptation de la législation belge, les Cours d’appel d’Anvers (2 juin 2015) et de Liège (28 juin 2017) ont pris en considération la valeur locative forfaitaire fixée par l’administration de l’Etat où se situe le bien immeuble considéré. Cette solution permit de se rapprocher au mieux du revenu cadastral applicable aux immeubles situés en Belgique.
Se basant sur l’avis de la Commission de 2012, la base imposable a pu également être déterminée comme étant égale à 22,5 % des revenus locatifs réels pour un bien loué à une personne physique qui ne l’utilise pas pour son activité professionnelle.
Condamnation par la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJE):
Pour les biens immobiliers situés à l'étranger, et contrairement à l’article 7§1,2° CIR92, aucune distinction n’est effectuée selon que le locataire les affecte ou non à des fins professionnels.
En conséquence, la Cour de Justice de l’Union Européenne a condamné la Belgique le 12 avril 2018 pour violation de l’article 63 TFUE (libre circulation des capitaux) et de l’article 40 de la Convention portant sur l’Espace Economique Européen (C-110/17 dd.12 avril 2018, Commission Européenne versus la Belgique).
Conséquences de la condamnation de la CJE:
A la suite de la condamnation de la Belgique, la base imposable à reprendre dans la déclaration d’impôts est la suivante :
La valeur locative à la place du loyer et des avantages locatifs.
Conditions à respecter:
o Le bien doit être donné en location à des personnes physiques qui ne les affectent pas à des fins professionnelles ;
o Le bien doit être donné en location à des personnes morales, autres que des sociétés, en vue de les mettre à disposition d’une ou plusieurs personnes physiques qui l’utilisent exclusivement à des fins d’habitation.
Exemple :
Un contribuable belge donne en location à l’année une villa meublée en Bretagne à un couple de parisiens.
Valeur locative : 3.500€ ;
Loyer perçu : 18.000€ (dont 100€ de charges « eau-gaz-électricité ») ;
Impôt étranger : la “Taxe Foncière’’ payée en France: 1.800€ ;
Mobilier/immobilier : Contractuellement, le loyer est à scinder en 20% pour le mobilier et 80% pour l’immeuble.
Résultat « AVANT la condamnation par la CJE»:
Résultat « APRES la condamnation par la CJE »:
Avantage fiscal:
o Impôt « Avant condamnation » : 1.658,34€
o Impôt « Après condamnation » : 728,65€
o Gain d’impôt : 929,69€
Conclusion : Lorsque toutes les conditions sont remplies, il est primordial de reprendre la valeur locative dans la déclaration d’impôt (Partie 1 – Cadre III – B) plutôt que le loyer perçu. Le gain d’impôt est substantiel pour le contribuable.
Annexes: Données utilisées pour l’exemple
